Какие вопросы задать при съеме квартиры

Перед съемом квартиры уточните у собственника полную стоимость проживания, размер и правила возврата залога, коммунальные расходы, срок договора и условия досрочного выезда. Спросите, кто является собственником и есть ли у квартиры другие владельцы, кто будет оплачивать ремонт техники и как часто хозяин планирует приходить. Также важно выяснить, можно ли жить с животными, не выставлена ли квартира на продажу и есть ли долги по коммунальным услугам.

До передачи денег проверьте документы, включите технику, осмотрите сантехнику и зафиксируйте состояние квартиры, мебели, показания счетчиков и обнаруженные дефекты в акте приема-передачи.

В разговорной речи обычно говорят «аренда квартиры», хотя юридически при передаче жилья гражданину для проживания ГК РФ использует термин договор найма жилого помещения.

Главные вопросы собственнику перед съемом квартиры

Что спросить	Зачем
Какая полная стоимость в месяц?	Понять реальные расходы
Что входит в арендную плату?	Отделить плату за квартиру от коммуналки
Какой залог и когда он возвращается?	Не потерять обеспечительный платеж
Кто собственник квартиры?	Проверить право сдавать жилье
Есть ли другие собственники?	Исключить споры
На какой срок заключается договор?	Понимать стабильность проживания
Как можно съехать раньше?	Знать срок предупреждения и последствия
Может ли измениться цена?	Избежать неожиданного повышения
Кто оплачивает ремонт и поломки?	Разграничить ответственность
Как оплачиваются счетчики?	Рассчитать коммунальные расходы
Можно ли жить с животными?	Зафиксировать разрешение заранее
Как часто собственник будет приходить?	Согласовать приватность
Что остается из мебели и техники?	Зафиксировать комплектацию
Есть ли долги по ЖКУ?	Не столкнуться с отключениями и спорами
Квартира не выставлена на продажу?	Оценить риск скорого переезда
Какой интернет можно подключить?	Важно для работы и учебы

Главное правило: все принципиальные договоренности лучше не оставлять на уровне устного «разберемся потом», а переносить в договор и приложения к нему.

Что спросить еще до просмотра квартиры

Часть вопросов поможет сразу отсеять неподходящие варианты и не тратить время на поездку.

Спросите по телефону:

1. Объявление еще актуально?
2. Вы собственник или посредник?
3. Какая точная стоимость квартиры в месяц?
4. Есть ли залог?
5. Есть ли комиссия?
6. Что оплачивается сверх указанной цены?
7. Какие коммунальные расходы несет жилец?
8. На какой срок сдается квартира?
9. Когда можно заселиться?
10. Можно ли жить с детьми?
11. Можно ли с домашними животными?
12. Будет ли письменный договор?

Отдельно стоит насторожиться, если до просмотра предлагают перевести деньги за «бронь», приехать в офис и купить контакты собственника или заплатить только за возможность посмотреть жилье. Актуальный чек-лист ЦИАН также рекомендует не переводить деньги до проверки квартиры, документов и оформления отношений.

Какие документы попросить у собственника

Один из самых важных вопросов звучит просто:

«Можете показать документы, подтверждающие, что вы вправе сдавать эту квартиру?»

По статье 671 ГК РФ передавать жилое помещение по договору найма может собственник либо уполномоченное им лицо.

Паспорт

Сверьте ФИО человека с данными о собственнике.

Один паспорт сам по себе не доказывает право распоряжаться конкретной квартирой.

Сведения о праве собственности

Нужно понять:

• кто владеет квартирой;
• сколько у нее собственников;
• соответствует ли человек перед вами сведениям о владельце;
• нет ли обстоятельств, которые требуют дополнительных проверок.

Для этого обычно смотрят актуальные сведения ЕГРН и документы, которыми собственник подтверждает связь с объектом.

Документ-основание

Дополнительно можно попросить документ, на основании которого возникло право собственности:

• договор купли-продажи;
• дарения;
• документ о наследовании;
• другой документ.

Для обычной сделки не всегда нужен огромный комплект бумаг, но происхождение права на квартиру не должно выглядеть загадкой.

Что спросить, если квартиру показывает не собственник

Спросите:

«На каком основании вы действуете от имени собственника?»

Если договор будет подписывать представитель, нужно проверить его полномочия.

В доверенности важно увидеть, вправе ли человек:

• заключать договор;
• подписывать документы;
• принимать платежи;
• передавать квартиру.

Не стоит передавать деньги человеку только потому, что он представился родственником, другом или «управляющим квартирой».

Родство само по себе не заменяет полномочия собственника.

Что делать, если собственников несколько

Спросите:

«У квартиры один собственник или несколько?»

При долевой собственности распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников.

Поэтому нужно выяснить:

• кто будет подписывать договор;
• знают ли остальные владельцы о сдаче;
• каким образом подтверждено согласие или представительство.

Не стоит исходить из правила «раз один собственник согласен, этого всегда достаточно для сдачи всей квартиры».

Сколько квартира реально будет стоить в месяц

Фраза «аренда 60 тысяч» еще не означает, что ежемесячные расходы ограничатся 60 тысячами.

Спросите:

«Какая полная сумма в обычный месяц и что оплачивается отдельно?»

Уточните отдельно:

• электричество;
• холодную и горячую воду;
• отопление;
• содержание жилья;
• интернет;
• телевидение;
• консьержа;
• парковку;
• другие услуги.

Полезный вопрос:

«Сколько коммунальные платежи составляли прошлой зимой?»

Так можно оценить не только рекламную стоимость квартиры, но и реальный месячный бюджет. ЦИАН также рекомендует проверять последние квитанции и наличие задолженности по ЖКУ.

Есть ли долги по коммунальным услугам

Спросите прямо:

«Сейчас по квартире есть задолженности?»

До заселения желательно:

• посмотреть последние квитанции;
• записать текущие показания счетчиков;
• убедиться, что основные услуги не отключены.

Это не означает, что старый долг автоматически становится долгом нового жильца. Задача проверки — не въехать в квартиру, где уже существуют финансовые или технические проблемы.

Что спросить о залоге

Не ограничивайтесь вопросом:

«Залог есть?»

Нужно уточнить:

• сколько он составляет;
• когда вносится;
• можно ли разбить платеж;
• при каких обстоятельствах собственник может его удержать;
• в какой срок он возвращается после выезда;
• как учитывается нормальный износ;
• что происходит при поломке техники;
• можно ли зачесть его в последний месяц проживания.

Особенно важно прописать правила возврата в договоре.

Формулировка «если все будет нормально, я вам потом отдам» слишком неопределенная.

Залог и последний месяц — одно и то же?

Не обязательно.

То, для чего используется обеспечительный платеж, зависит от соглашения сторон.

Если вы хотите, чтобы при выезде залог засчитывался в счет последнего месяца, это нужно прямо согласовать.

Нельзя автоматически решить:

«У собственника уже есть мой залог, поэтому последний месяц я не плачу».

У владельца может быть совсем другое понимание назначения этой суммы.

Может ли собственник повысить цену

Обязательно спросите:

«Стоимость фиксируется на весь срок договора?»

И:

«Если цена может меняться, как и когда происходит пересмотр?»

Лучше, когда в договоре либо прямо указана фиксированная стоимость, либо установлен понятный механизм изменения.

Нежелательна формулировка, позволяющая собственнику менять цену в любой момент без заранее понятного порядка.

На какой срок заключается договор

Уточните конкретный период:

• полгода;
• 11 месяцев;
• год;
• другой срок.

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Если договор заключается на срок не менее года, возникающее на его основании ограничение права собственности подлежит государственной регистрации в предусмотренном законом порядке.

Для арендатора на просмотре главное не изучить всю процедуру регистрации, а ясно понимать:

• дату начала;
• дату окончания;
• правила продления;
• возможность досрочного прекращения.

Как можно съехать раньше

Спросите:

«За сколько нужно предупредить о выезде?»

ГК РФ предусматривает право нанимателя расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца при соблюдении установленных условий. Одновременно конкретный договор необходимо внимательно проверить на предусмотренные сторонами условия и последствия.

Перед подписанием полезно выяснить:

• срок уведомления;
• возвращается ли залог;
• есть ли дополнительные условия;
• как закрывается последний месяц;
• когда подписывается акт возврата квартиры.

Может ли собственник попросить съехать раньше

Уточните:

«В каких случаях договор может быть прекращен со стороны собственника?»

Не стоит подписывать документ, не понимая, что означают пункты о досрочном расторжении.

Формулировки должны быть достаточно понятными, чтобы через несколько месяцев не выяснилось, что стороны трактуют их совершенно по-разному.

Кто еще будет жить в квартире

Если вы снимаете квартиру с партнером, родственником или другом, спросите, как это будет отражено в договоре.

ГК РФ предусматривает указание граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем, в договоре; для последующего вселения других постоянно проживающих лиц действуют отдельные правила.

Поэтому постоянных жильцов лучше согласовать заранее.

Обычного гостя при этом не следует автоматически смешивать с постоянным проживанием или поднаймом.

Можно ли жить с домашними животными

Если у вас есть кот, собака или другое животное, не ограничивайтесь устным:

«Да вроде можно».

Спросите:

• разрешено ли конкретное животное;
• требуется ли дополнительный залог;
• есть ли ограничения по размеру или количеству животных;
• как возмещается реальный ущерб, если он возникнет.

Если вопрос принципиальный, разрешение лучше зафиксировать письменно.

Можно ли приглашать гостей

Особенно полезно спросить это у собственника, который хочет жестко контролировать использование жилья.

Формулировка:

«Есть ли ограничения на обычных гостей или временное пребывание родственников?»

поможет понять ожидания сторон.

При этом обычные гости, постоянно проживающий человек и поднаем — разные ситуации.

Как часто хозяин будет приходить

Один из самых полезных практических вопросов:

«Вы планируете проверять квартиру? Как часто и за сколько будете предупреждать?»

Лучше заранее договориться о понятном порядке:

• посещение по предварительному согласованию;
• удобное для обеих сторон время;
• отдельный порядок для реальной аварийной ситуации.

Современный чек-лист ЦИАН также рекомендует заранее определить частоту посещений собственника и закрепить договоренность в договоре.

Фраза:

«У меня свои ключи, поэтому иногда просто буду заходить»

— серьезный повод обсудить условия подробнее до подписания.

Кто платит, если что-то сломается

Не ждите первой поломки.

Спросите заранее:

«Если без моей вины сломается стиральная машина, холодильник, смеситель или бойлер, кто организует и оплачивает ремонт?»

По общему правилу ГК РФ текущий ремонт возлагается на нанимателя, а капитальный — на наймодателя, если договором не установлено иное. Поэтому конкретные бытовые ситуации полезно отдельно урегулировать в договоре.

Нужно различать:

• естественный износ;
• неисправность оборудования;
• повреждение по вине жильца;
• капитальный ремонт;
• текущие мелкие работы.

Однозначная формула «все всегда оплачивает хозяин» или «все всегда оплачивает жилец» может оказаться неверной.

Что проверить из техники

Не только спрашивайте — включайте и проверяйте, если собственник разрешает.

Посмотрите:

• холодильник;
• плиту;
• духовку;
• микроволновку;
• стиральную машину;
• посудомоечную машину;
• кондиционер;
• телевизор;
• бойлер.

Проверьте, включаются ли приборы и нет ли явных неисправностей.

Особенно важно зафиксировать уже существующие проблемы до подписания акта.

Какие вопросы задать про сантехнику

Спросите:

• есть ли перебои с горячей водой;
• нормальный ли напор;
• были ли серьезные протечки;
• затапливали ли соседей;
• менялись ли трубы.

Затем самостоятельно проверьте:

• горячую и холодную воду;
• краны;
• слив;
• унитаз;
• душ или ванну;
• пространство под раковинами;
• запах канализации.

Следы старой протечки на потолке или стене — повод спросить, что произошло и устранена ли причина.

Что узнать об отоплении

Если квартира смотрится летом, о зимних проблемах легко забыть.

Спросите:

• тепло ли в комнате зимой;
• регулируются ли батареи;
• промерзают ли наружные стены;
• сильно ли дует из окон;
• была ли плесень;
• сколько составляла коммуналка в отопительный сезон.

Если есть возможность, посмотрите прошлые зимние платежки.

Что спросить про интернет

Для удаленной работы этот вопрос может быть не менее важен, чем состояние кухни.

Уточните:

• какой провайдер уже подключен;
• какая скорость;
• кто платит;
• можно ли менять тариф;
• можно ли подключить другого оператора.

Не стоит исходить из предположения, что в любом доме доступны все крупные провайдеры.

Что спросить про соседей

Задайте прямой вопрос:

«Есть ли проблемы с соседями сверху, снизу или на площадке?»

Можно уточнить:

• бывают ли шумные вечеринки;
• идет ли длительный ремонт;
• насколько хорошая звукоизоляция;
• есть ли постоянно лающие собаки.

Но ответ собственника — только один источник информации.

Во время осмотра:

• несколько минут постойте в тишине;
• осмотрите площадку;
• обратите внимание на состояние подъезда.

Что спросить про дом и район

Даже хорошая квартира может оказаться неудобной из-за окружения.

Уточните:

• сколько идти до метро или остановки;
• где ближайший магазин;
• как работает лифт;
• есть ли консьерж;
• как устроен доступ во двор;
• где парковаться;
• есть ли шлагбаум;
• что происходит с парковкой вечером.

Если собственник обещает отдельное парковочное место, уточните, действительно ли оно закреплено за квартирой.

Не собираются ли квартиру продавать

Спросите прямо:

«Квартира сейчас не выставлена на продажу и не планируете ли вы продавать ее во время моего проживания?»

Такой вопрос помогает заранее оценить вероятность:

• постоянных показов;
• визитов потенциальных покупателей;
• неопределенности со сроком проживания.

Актуальный гид ЦИАН также рекомендует проверять, не выставлена ли квартира на продажу.

Почему съехали предыдущие жильцы

Хороший нейтральный вопрос:

«Как долго жили предыдущие жильцы и почему уехали?»

Ответ иногда помогает узнать:

• часто ли меняются арендаторы;
• были ли конфликты;
• менялась ли цена;
• есть ли повторяющиеся проблемы.

Но короткий срок проживания сам по себе не доказывает, что с квартирой что-то не так — причина могла быть личной.

Что остается в квартире

До подписания договора уточните полный комплект.

Например:

• кровать;
• диван;
• шкаф;
• стол;
• стулья;
• холодильник;
• стиральная машина;
• телевизор;
• посуда;
• текстиль.

Если какой-то предмет вам не нужен, спросите:

«Можно ли его убрать?»

Не стоит самостоятельно выбрасывать имущество владельца.

Можно ли менять что-то в квартире

Если собираетесь:

• сверлить стены;
• крепить полки;
• перекрашивать;
• менять мебель;
• устанавливать кондиционер;
• заменять замок,

согласуйте это заранее.

ГК РФ прямо запрещает нанимателю переустройство и реконструкцию без согласия наймодателя; для обычных бытовых изменений порядок лучше также прописать или согласовать письменно.

Какие дефекты уже есть

Перед въездом осмотрите:

• стены;
• пол;
• двери;
• окна;
• мебель;
• сантехнику;
• бытовую технику.

Зафиксируйте:

• царапины;
• сколы;
• пятна;
• трещины;
• сломанные элементы;
• потертости;
• следы протечек.

Лучший вариант:

акт приема-передачи + фотографии.

ЦИАН также рекомендует подробно фиксировать существующие недостатки, чтобы после выезда их не попытались приписать жильцу.

Что должно быть в акте приема-передачи

Желательно указать:

• состояние квартиры;
• перечень мебели;
• перечень техники;
• уже существующие дефекты;
• количество комплектов ключей;
• показания счетчиков.

Не ограничивайтесь фразой:

«квартира передана в хорошем состоянии».

Чем точнее акт, тем проще впоследствии определить, какой дефект существовал еще до заселения.

Что спросить про счетчики

Уточните:

• где расположены счетчики;
• кто снимает показания;
• кто их передает;
• в какие даты это делается.

При въезде запишите показания:

• электричества;
• воды;
• газа, если он используется.

Лучше внести цифры в акт.

Когда передавать деньги

Не передавайте основную сумму, пока:

• не проверили документы;
• не увидели квартиру;
• не согласовали договор;
• не поняли назначение каждого платежа.

При оплате должно быть ясно:

• сколько идет за первый месяц;
• сколько составляет залог;
• есть ли комиссия;
• за какой период внесена сумма.

Если деньги передаются наличными, получите документальное подтверждение платежа.

Особенно рискованна просьба:

«Переведите залог сейчас, иначе через час сдам другому».

Торопиться с переводом до проверки документов не стоит.

Что обязательно должно быть в договоре

Минимально проверьте:

• данные сторон;
• адрес квартиры;
• размер ежемесячной платы;
• порядок оплаты;
• срок договора;
• залог;
• условия его возврата;
• коммунальные платежи;
• перечень постоянно проживающих;
• условия досрочного прекращения;
• имущество;
• ответственность за повреждения;
• порядок посещений собственника.

Договор найма жилого помещения заключается письменно.

Не подписывайте документ, если существенные устные договоренности в нем выглядят совершенно иначе.

Красные флаги при съеме квартиры

Стоит остановиться и внимательнее проверить ситуацию, если:

• не показывают документы на жилье;
• торопят с переводом денег;
• требуют крупный платеж до просмотра;
• отказываются заключать письменный договор;
• ФИО человека не совпадает с собственником и полномочия не объясняют;
• неизвестно, кто еще владеет квартирой;
• не разрешают проверить технику;
• не объясняют коммунальные расходы;
• не хотят фиксировать существующие повреждения;
• цена заметно ниже похожих вариантов без понятной причины.

Ни один признак сам по себе не доказывает мошенничество, но это причина не торопиться.

30 вопросов собственнику перед съемом квартиры

О деньгах

1. Сколько составляет ежемесячная плата?
2. Что уже входит в эту сумму?
3. Что оплачивается отдельно?
4. Сколько коммунальные платежи составляют зимой?
5. Какой размер залога?
6. Когда и при каких условиях он возвращается?
7. Есть ли комиссия?
8. Может ли стоимость квартиры измениться?

О собственнике и документах

9. Кто является собственником квартиры?
10. Есть ли другие собственники?
11. Можно посмотреть документы на жилье?
12. Если квартиру сдаете не вы, на каком основании вы действуете?

О договоре

13. На какой срок он заключается?
14. За сколько нужно предупредить о выезде?
15. Что происходит с залогом при досрочном выезде?
16. В каких случаях договор может быть прекращен собственником?
17. Как часто собственник планирует посещать квартиру?

О расходах и ремонте

18. Кто передает показания счетчиков?
19. Есть ли задолженность по ЖКУ?
20. Кто оплачивает поломки бытовой техники?
21. К кому обращаться при аварии сантехники?

Об условиях проживания

22. Можно ли жить с животными?
23. Есть ли ограничения по гостям?
24. Можно ли проживать вдвоем или семьей?
25. Можно ли переставлять или убирать мебель?

О квартире и доме

26. Почему съехали предыдущие жильцы?
27. Были ли протечки или проблемы с отоплением?
28. Какой интернет доступен?
29. Есть ли проблемы с соседями или домом?
30. Квартира не выставлена на продажу?

Перед передачей денег еще раз проверьте пять вещей: кто имеет право сдавать квартиру, сколько вы будете платить полностью, при каких условиях возвращается залог, кто отвечает за поломки и как прекращается договор. После этого зафиксируйте мебель, технику, существующие повреждения и показания счетчиков в акте приема-передачи. Чем больше важных договоренностей записано, а не оставлено на уровне устного «разберемся», тем меньше поводов для споров после заселения.